livedoor不動産投資において、「ＣＦ（キャッシュフロー）」はとても大切です。
「ＣＦ（キャッシュフロー）」とは読んで字のごとく、お金の流れのことです。
不動産投資でのキャッシュフローとは
ＣＦ＝入ってくるすべての収入−出ていくすべての支出
利益とは月や年の単位の集計で出る数字ですが
ＣＦは実際のお金の受け取りと支払が生じた時点での
差し引きの数字です。
一年を通じての数字がプラスでも
その時点時点での収入よりも支払いが多く
お金が手元にないという状況はＣＦがよいとは言えません。
年間を通じての会計処理上の計算である利益だけではなく
ＣＦが実際のビジネスにおいてはとても重要です。
支払が生じたときに手元にキャッシュがなくてはどうしようもありません・・・
特にサラリーマンの不動産投資には、投資した不動産が
より多くのＣＦを生んでくれなくては不動産投資を
始める意味がなくなってしまいます。
これは、「表面利回り」と「実質利回り」の違いです。
例えば、年間家賃収入が８００万円の物件を５０００万円で購入したとします。
・購入価格 ５０００万円
・年間家賃収入 ８００万円
・表面利回り ８００万円÷５０００万円＝１６％
表面年間利回りでは、１６％で高い利回り物件になります。
礼金や権利金、更新料などがある場合は収入に加えます。
次に支出ですが、これは管理会社へ管理業務を委託する際に
支払う管理手数料や固定資産税・損害保険料、修繕費用
減価償却費、借入金の利子部分・その他、立ち退き費用や各種雑費
借地の場合は地代なども必要経費となります。
これに金融機関への返済額を差し引いたものが実質利回りです。
しかも、これは満室での計算ですから空室による損失も考慮すると
表面利回りよりもかなり低いと考えられます。
利回りが高いのにも関わらず、現金が手元に残らないということは
この実質利回りが悪いということです。
この実質利回りをその時点時点でとらえたものがＣＦです。
特にサラリーマンが不動産投資を始めた当初は予想外の支出がおきて
キャッシュが必要になった場合でも困らないように
このＣＦを少しでも多く生み出すようにしなくてはいけません。
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