livedoor不動産投資の物件タイプ
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不動産投資物件のタイプにも様々な種類があります。
高いリターンの収益が望みなら、高いリスクを負う物件を購入すべきですし
低いリスクしか負わないなら、低い収益リターンしか期待はできないでしょう。
具体的な物件で分けると
●ハイリスク、ハイリターンの不動産投資物件のタイプ
オフィスビルや商業用テナント
●ミドルリスク、ミドルリターンの不動産投資物件のタイプ
マンションやアパートなど住居系の中古物件
●ローリスク、ローリターンの不動産投資物件のタイプ
マンションやアパートなど住居系の新築物件
もう一つのポイントは、ハイリスク、ハイリターンの不動産投資物件には
金融機関の融資がつきにくいという傾向があります。
金融機関は、安定した収益物件への融資を望みますから
どうしても、住居系の物件の方に融資がつきやすくなります。
このようなことからも、最初はローリスク、ローリターンの物件で
不動産投資を始めるか、一棟目はキャッシュで購入して
金融機関の融資が少なくても購入できる段階になってから
ハイリスク、ハイリターンの不動産投資物件のタイプの購入となりそうです。
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一戸建て住宅にしてもマンションにしても、「貸せる住宅」になりうるのは
物件の耐久性と人気のある間取りで、ほぼ決まると言っていいでしょう。
人気の間取りにも流行があるので、永続的なものな望めません。
特に一戸建ての建売物件は、マンションに比べて
様々なニーズには対応できません。
なぜならば、分譲されている建売一戸建ての物件は
殆どが４〜５人家族用の標準世帯用に作られた
４ＬＤＫなどの物件が多いからです。
一回部分に和室とＬＤＫ、二階部分に和室一つと洋室二つという典型的な間取りです。
せいぜい、二階部分の部屋の形が違う程度で建物面積の広さによって
物置などのスペースが取れるか取れないかなどのバリエーションの違い
程度のものです。
そんな中で将来的に「貸せる」一戸建て物件の可能性がある間取りは
分離型二世帯住宅です。
少子高齢化の進む日本では、将来的に世帯数員が減って
単身者や老夫婦だけの世帯が増えると思われます。
そう言った中で広い一戸建て住宅物件のニーズは少なく
賃貸物件として成り立つ可能性も低いと思われます。
そんな中で唯一可能性があるのは、分離型二世帯住宅です。
分離型ならば、二世帯のうちの一世帯分だけを貸すことができます。
親が亡くなった場合でも、子供が他に越した場合でも一世帯分だけを
貸すことができますし、両方のスペースを貸すなど様々な方法が可能です。
ただ、二世帯住宅でも、玄関や階段などが供用となっている間取りでは
「貸せる住宅」としては難しいと言えます。
分離型二世帯住宅は上下で分けるタイプと左右に分けるタイプがありますが
どちらでも玄関がそれぞれにあって完全に分離されていて
プライバシーが確保できるタイプが賃貸物件として可能です。
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借地権の土地に建設された不動産投資物件がありますが
土地が借地権の物件は不動産投資利回りがいくら高くても
金融機関の担保評価が大幅に毀損してしまいます。
不動産投資物件の半値程度の担保評価しかみてくれないと思います。
このような担保評価の低い物件を所有しても次の投資用不動産を購入
しようとした時に金融機関からの融資が難しくなってしまいます。
不動産投資融資を受けやすくする為には
銀行などが担保評価を高く見てくれる物件でなくては価値がありません。
信用毀損を起こしてしまう不動産投資物件を所有してしまうと
次の物件購入にはその毀損分の金融資産の余力がないと
困難になってしまいます。
そのような物件は、売却する場合にも融資が非常に付きにくいので
大きく値下げしなくてはならないリスクもあります。
いくら場所の良い高い不動産投資利回りの物件でも
借地権の土地に建てられた物件は不動産投資物件としては
不向きと言えます。
借地権 【しゃくちけん】 とは （Yahoo不動産より引用）
建物の所有を目的に、地主から土地を借りて使用する権利のこと。
借地権の契約期間は最低30年以上。
借地人が更新を求めた場合、同一の条件で契約を更新しなければならず
更新後の契約期間は1度目が20年以上、2度目の更新以降は10年以上。
地主が契約更新を拒絶できるのは正当事由がある場合のみ。
定期借地権と区別するために普通借地権ということもある。
また、借地権には、地上権と土地賃借権の2つの種類がある。
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不動産投資物件には不動産投資アパートや
不動産投資マンションの他にも賃貸用テナントや
事務所用のスペースを取った物件があります。
私も一階部分がテナントや事務所用スペースで
二階より上の部分が不動産投資アパートの
構造のものを所有しています。
単純に考えると、立地条件さえ良ければ
テナントや事務所の賃貸は、設備が少なくて済むので
不動産投資高利回りの物件となってくれます。
しかし、金融機関の評価は不動産投資アパートなどの
共同住宅に比べると驚くほど低く建築の際に融資を申し込んでも
融資がつきにくい物件です。
さらに店舗・事務所の床面積の比率が３０％を超えると、
不動産投資用ローンとしては扱ってくれない金融機関もあります。
普通の事業ローンとなれば返済期間も短くなります。
投資金額が少額で不動産投資高利回り物件のはずなのに
なぜなのか
金融機関は、テナントや事務所用は住居用の物件と比べて
入居させるのが難しく、一旦、退去してしまうとなかなか次の
入居が決まらないと判断するため、収益が安定せず
反って利回りが低くなると判断するからです。
中古のテナント物件を購入する場合には入居している
業種によっても融資がつきにくい業種がありますので
購入を決められる前に事前に金融機関に相談される方が良いと思います。
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受講している不動産投資セミナーの中で
確かに現状の不動産市況は厳しいのですが
「不動産投資」は勝ちやすい市場だそうです。
不動産投資物件も、アパート・マンション・駐車場
商業ビル・テナントなどいろいろなタイプの物件があります。
その中で、最も勝率の高い物件のタイプは「住居用供用住宅」。
不動産投資アパートや不動産投資マンションですね。
その理由は・・・
先日の記事にも書いたように、不動産投資物件の９０％が
相続税対策のための物件でその殆どが「住居用供用住宅」だからです。
そのような物件のオーナーは、不動産投資で利益をあげることには
興味もノウハウもない土地を持っていただけの高齢者の方達です。
そんな大家さん達は所有するアパートなどが１〜２ヶ月空室になっても
管理会社に連絡もしない方達がほとんどなのだそうです。
不動産投資物件から収益をあげる為に金融機関から
不動産投資融資まで受けて投資している普通の大家さん達からは
想像もできないことですよね
しかし、税金対策に建てた高齢者の大家さん達は少々空室が続いても
その空室を埋める為の努力も行動もしないのが実情のようです。
そのような理由から、厳しい市況下ではあっても
少し勉強したり努力すれば競争に勝てる可能性の高い市場なのだと
言うことでした。
厳しい中でも少しやる気になりますよね。
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