livedoor不動産投資の物件タイプ
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不動産投資物件として割安で優良な中古マンションを購入して
リフォーム・リノベーションして賃貸物件としたり
資産価値のアップされたリノベーションマンションとして
売却する方法がありますが
中古マンションを購入する際に注意しなくてはならないことは
「マンションは管理を買え」と言われるように
管理の良い中古マンションを選ばなくてはいけません。
マンション管理の善し悪しの判断としては
いろいろありますが、必ず確認しておくべき点に
修繕積立金の積立額や管理費・修繕積立金の
滞納状況があります。
マンションには必ず十数年単位での
大規模な修理が付き物です。
中古マンション購入で注意しなくてはならないのは
この修繕費の積立金を前の入居者が
滞納している場合です。
購入した中古マンションに滞納があると
その滞納分をそのまま抱え込まなくてはなりません。
そして、その滞納を放置していた「管理」にも
問題があると言えます。
きちんとしたマンション管理がされている中古マンションでは
管理業務の会計の一環として「管理費等の未収金督促」も
されているはずです。
大規模な修理に関しても計画書がありますので
閲覧して前回の修理時期・修理内容をチェックすることによって
その中古マンションの状態・管理能力が把握できます。
修繕費積立の月額や残高も確認しておきましょう。
毎月の修繕費の積立金が安く設定されている場合は
修繕時に不足金が発生して一時金を徴収される
可能性もあります。
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最近、よく中古マンションの物件情報が入ってきます。
通常では、私や父は投資用不動産としては
マンションを一戸だけというのは考えていなかったのですが
この不動産市況の低迷や不況で自宅を手放すサラリーマンが多いせいか
立地の良い中古マンション物件がかなりの安価で売却されています。
立地が良いことが絶対条件で中古マンション物件を探すと
おもしろい物件も多く、今が底値に近いなら賃貸物件としても
考えても良いと思っています。
その条件としては
・価格 （相場の確認）
・広さ （専有面積、間取り、収納スペースの量）
・利便性 （マンションの立地、駅、商業施設からの距離等）
・環境面 （周辺の環境、障害建物、空地等）
・安全性 （セキュリティー、オートロックの有無）
・管理面 （委託管理か自主管理、管理人の有無）
・居住性 （日当たり、主要設備等）
・耐久性 （建物の構造）
・将来性 （周辺環境の変化の有無）
・リフォーム性（リフォームの自由度）
などをチェックしています。
中でも、最も重要視しているのは
利便性、耐久性、リフォーム性、価格です。
賃貸物件としては、駅に近いなど利便性の良さが重要です。
その点、中古マンションは新築マンションに比較して
圧倒的に立地条件で優れています。
再開発地域を除けば、立地の良い場所には
マンション用地は殆ど残っていません。
マンションが建つとそれに合わせて街並みが作られることが多いので
中古マンションの周囲には既に街並みが形成されていることでも
メリットがあります。
後は耐震性などがしっかりしていてリフォームが可能なら
現状で古くても大丈夫です。
中古マンションは、リノベーションがある程度自由にできるなら
不動産市況が好転した時には、資産価値のある
リノベーションマンションとして売却も可能になりますので
不動産投資のインカムゲインとキャピタルゲインが期待できます。
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不動産投資物件のタイプにも様々な種類があります。
高いリターンの収益が望みなら、高いリスクを負う物件を購入すべきですし
低いリスクしか負わないなら、低い収益リターンしか期待はできないでしょう。
具体的な物件で分けると
●ハイリスク、ハイリターンの不動産投資物件のタイプ
オフィスビルや商業用テナント
●ミドルリスク、ミドルリターンの不動産投資物件のタイプ
マンションやアパートなど住居系の中古物件
●ローリスク、ローリターンの不動産投資物件のタイプ
マンションやアパートなど住居系の新築物件
もう一つのポイントは、ハイリスク、ハイリターンの不動産投資物件には
金融機関の融資がつきにくいという傾向があります。
金融機関は、安定した収益物件への融資を望みますから
どうしても、住居系の物件の方に融資がつきやすくなります。
このようなことからも、最初はローリスク、ローリターンの物件で
不動産投資を始めるか、一棟目はキャッシュで購入して
金融機関の融資が少なくても購入できる段階になってから
ハイリスク、ハイリターンの不動産投資物件のタイプの購入となりそうです。
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一戸建て住宅にしてもマンションにしても、「貸せる住宅」になりうるのは
物件の耐久性と人気のある間取りで、ほぼ決まると言っていいでしょう。
人気の間取りにも流行があるので、永続的なものな望めません。
特に一戸建ての建売物件は、マンションに比べて
様々なニーズには対応できません。
なぜならば、分譲されている建売一戸建ての物件は
殆どが４〜５人家族用の標準世帯用に作られた
４ＬＤＫなどの物件が多いからです。
一回部分に和室とＬＤＫ、二階部分に和室一つと洋室二つという典型的な間取りです。
せいぜい、二階部分の部屋の形が違う程度で建物面積の広さによって
物置などのスペースが取れるか取れないかなどのバリエーションの違い
程度のものです。
そんな中で将来的に「貸せる」一戸建て物件の可能性がある間取りは
分離型二世帯住宅です。
少子高齢化の進む日本では、将来的に世帯数員が減って
単身者や老夫婦だけの世帯が増えると思われます。
そう言った中で広い一戸建て住宅物件のニーズは少なく
賃貸物件として成り立つ可能性も低いと思われます。
そんな中で唯一可能性があるのは、分離型二世帯住宅です。
分離型ならば、二世帯のうちの一世帯分だけを貸すことができます。
親が亡くなった場合でも、子供が他に越した場合でも一世帯分だけを
貸すことができますし、両方のスペースを貸すなど様々な方法が可能です。
ただ、二世帯住宅でも、玄関や階段などが供用となっている間取りでは
「貸せる住宅」としては難しいと言えます。
分離型二世帯住宅は上下で分けるタイプと左右に分けるタイプがありますが
どちらでも玄関がそれぞれにあって完全に分離されていて
プライバシーが確保できるタイプが賃貸物件として可能です。
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借地権の土地に建設された不動産投資物件がありますが
土地が借地権の物件は不動産投資利回りがいくら高くても
金融機関の担保評価が大幅に毀損してしまいます。
不動産投資物件の半値程度の担保評価しかみてくれないと思います。
このような担保評価の低い物件を所有しても次の投資用不動産を購入
しようとした時に金融機関からの融資が難しくなってしまいます。
不動産投資融資を受けやすくする為には
銀行などが担保評価を高く見てくれる物件でなくては価値がありません。
信用毀損を起こしてしまう不動産投資物件を所有してしまうと
次の物件購入にはその毀損分の金融資産の余力がないと
困難になってしまいます。
そのような物件は、売却する場合にも融資が非常に付きにくいので
大きく値下げしなくてはならないリスクもあります。
いくら場所の良い高い不動産投資利回りの物件でも
借地権の土地に建てられた物件は不動産投資物件としては
不向きと言えます。
借地権 【しゃくちけん】 とは （Yahoo不動産より引用）
建物の所有を目的に、地主から土地を借りて使用する権利のこと。
借地権の契約期間は最低30年以上。
借地人が更新を求めた場合、同一の条件で契約を更新しなければならず
更新後の契約期間は1度目が20年以上、2度目の更新以降は10年以上。
地主が契約更新を拒絶できるのは正当事由がある場合のみ。
定期借地権と区別するために普通借地権ということもある。
また、借地権には、地上権と土地賃借権の2つの種類がある。
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