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マンション管理の善し悪しの判断としては
いろいろありますが、必ず確認しておくべき点に
修繕積立金の積立額や管理費・修繕積立金の
滞納状況があります。

マンションには必ず十数年単位での
大規模な修理が付き物です。
中古マンション購入で注意しなくてはならないのは
この修繕費の積立金を前の入居者が
滞納している場合です。

購入した中古マンションに滞納があると
その滞納分をそのまま抱え込まなくてはなりません。
そして、その滞納を放置していた「管理」にも
問題があると言えます。

きちんとしたマンション管理がされている中古マンションでは
管理業務の会計の一環として「管理費等の未収金督促」も
されているはずです。

大規模な修理に関しても計画書がありますので
閲覧して前回の修理時期・修理内容をチェックすることによって
その中古マンションの状態・管理能力が把握できます。

修繕費積立の月額や残高も確認しておきましょう。
毎月の修繕費の積立金が安く設定されている場合は
修繕時に不足金が発生して一時金を徴収される
可能性もあります。

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ＨＯＭＥ‘Ｓ不動産投資「見える賃貸経営」

このサイトのデータによると
全国の空室率は２１．８％。
都道府県で空室率が３０％を超えている県が９県
２０％を超えている県は２６県ありました。

不動産投資物件の空室率は大家さんにとっては
死活問題とも言えます。
かなり頭の痛くなるような数字が並んでいます・・・


エリアごとの

想定利回り
賃貸入居者の希望間取り
賃貸入居者の希望家賃
賃貸物件の分布図
敷金（保証金など）の状況
礼金などの状況
管理費の状況
入居条件・設備条件の状況
取引形態

その他にも

街の動向として

人口
世帯数
犯罪・火災発生数
交通事故発生数

などかなり詳細なデータを見ることができます。


広域な不動産投資をなさってる
大家さんとってもかなり貴重なデータです。

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立地が良いことが絶対条件で中古マンション物件を探すと
おもしろい物件も多く、今が底値に近いなら賃貸物件としても
考えても良いと思っています。

その条件としては

・価格　　　　（相場の確認）
・広さ　　　　（専有面積、間取り、収納スペースの量）
・利便性　　　（マンションの立地、駅、商業施設からの距離等）
・環境面　　　（周辺の環境、障害建物、空地等）
・安全性　　　（セキュリティー、オートロックの有無）
・管理面　　　（委託管理か自主管理、管理人の有無）
・居住性　　　（日当たり、主要設備等）
・耐久性　　　（建物の構造）
・将来性　　　（周辺環境の変化の有無）
・リフォーム性（リフォームの自由度）

などをチェックしています。

中でも、最も重要視しているのは
利便性、耐久性、リフォーム性、価格です。

賃貸物件としては、駅に近いなど利便性の良さが重要です。
その点、中古マンションは新築マンションに比較して
圧倒的に立地条件で優れています。

再開発地域を除けば、立地の良い場所には
マンション用地は殆ど残っていません。
マンションが建つとそれに合わせて街並みが作られることが多いので
中古マンションの周囲には既に街並みが形成されていることでも
メリットがあります。

後は耐震性などがしっかりしていてリフォームが可能なら
現状で古くても大丈夫です。
中古マンションは、リノベーションがある程度自由にできるなら
不動産市況が好転した時には、資産価値のある
リノベーションマンションとして売却も可能になりますので
不動産投資のインカムゲインとキャピタルゲインが期待できます。

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この制度は賃貸住宅を所有している大家さんが
高齢者世帯、障害者世帯、子育て世帯、外国人世帯
解雇等による住居退去者世帯等の入居が可能な
不動産投資物件である賃貸物件を
都道府県又は指定登録機関に申請・登録するという制度です。

登録された賃貸物件の情報は都道府県、市町村の窓口や
ホームページ、指定登録機関で閲覧することができるようになります。

そしてこの賃貸物件の入居者には
月額家賃１２ヶ月を限度に２年間の家賃債務保証制度
があります。
　

高齢者世帯、障害者世帯、子育て世帯、外国人世帯
解雇等による住居退去者世帯等は今までは大家さんとして
あまり歓迎すべき入居者ではありませんでした。

しかし、現在では、高齢社会の急速な進展や
高齢者単身世帯等の増加が見込まれるのが実情です。
そして、賃貸物件は供給過剰で空室対策が必要な物件が
溢れています。

そのような状況下で国が家賃保証してくれるのであれば
家賃の滞納の心配もない優良な入居者になってくれるはずです。

民間の不動産会社に頼めば手数料・広告料が必要ですし
家賃保証にも保証料が必要になりますが公的機関ならば
全部不要です。
このような国の支援制度は積極的に利用すべきです。

上記の制度の詳細については（財）高齢者住宅公団へお問い合わせください。

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●リノベーション

既存の建物に大規模な改修工事を行い、用途や機能を変更して
性能を向上させたり価値を高めたりすること。
建物の経年にともない、時代に合わなくなった機能や性能を、
建て替えずに、時代の変化にあわせて新築時の機能・性能以上に
向上させること。

【All Aboutより引用】

賃貸用の不動産投資物件でもある程度の年数が経つと
物件はやはり空室率が高くなり収益性が落ちてきますので
新しく建て替えするかリノベーションが必要になります。

しかし、現状のような不動産市況が悪化して
アパートやマンションの過剰供給状態の中で大金を投入して
新築にしてもはたして、利益が出るのかなど頭を悩ませます。

しかし、空室の増えた古い賃貸用の不動産投資物件を
そのまま放置しておくわけにもいきません。
ある程度の金額を投資してリノベーションするなら
借入金利の安いときが有利になります。

その際に、注目されているのが
「スケルトンリフォーム」というリフォーム工事です。
これは構造体のみを残して全てを解体し
（室内を一度スケルトン（骨組）の状態）
天井・壁・床の下地から、
給排水・ガスなど配管に至るまで全面的に
リフォームすることを指します。

部屋中の壁・天井・床、キッチンやユニットバスなどの
設備機器も全て取り払い、コンクリートむき出しの
「スケルトン状態」から始めるため
間取りがより自由に変えられる上、断熱性の向上や
老朽化した配管・配線も取り替えることができます。

スケルトンリフォームのメリットとしては
建築費の中で３０％～４０％を占める構造躯体部分を
省けるため新築工事に比較して６０％～７０％程度に
抑えることが可能な点です。

デメリットとしては、構造躯体部分を残すので
窓・玄関ドアの変更が出来ないことや撤去不可能な構造壁の
存在があること、斫り工事を伴うため騒音が酷いなどが
あげられます。

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●借地権とは

「地上権」または「賃借権」のこと。
地上権とは、他人の土地において、その土地を専用に使用する権利のこと。
地主に地代を払わず権利設定時に一括で支払うものもある。
居住するためであればその上に建物を建てたり、改築や建て替えができ、
地上権を転貸したり、登記したり、売買することもできる。
一方、賃借権は土地を借りる権利で、地主に賃料を払う。
賃借権を譲渡したり転貸するには地主の承諾が必要。
1992年（平成４年）８月に施行された 「借地借家法」以前に
契約された借地権は「旧借地権」と呼ばれる。

【住宅用語大辞典より引用】

通常、資産と呼ばれるものは、譲渡に関しては譲渡できる全ての
財産のことで、動産・不動産・借地権・無体財産権・その他権利および
地位などがあります。

借地権は、通常登記されませんが売買可能な財産です。
地主の承諾を必要とするものの、流通性のある資産として転々と譲渡されます。
地主の底地権を買い取る人はめったにいませんが
借地権を買い取りたいという人はたくさんいます。
その流通性を比較すると、地主の底地権より借地権の方が
はるかに高いと言えます。

その理由として、借地権は、旧借地法（次項・借地権の歴史参照）適用時に
成立しているものが大半であり 、契約更新がおこなわれたとしても
旧借地法の適用を受けることになるからです。

借地借家法で新設された定期借地権の場合では
期間満了後、更新はありません。
それに比べ前述の借地権の場合、
更新拒絶に必要な貸主側の事情（正当事由）は
ほとんど認められるケースは無く
借主は半永久に使用することが可能であることが特徴です。

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●不動産貸付業
●駐車場業
●不動産売買業　

●個人事業課税の計算式

【総収入金額必要経費－繰越控除等の額－事業主控除額（290万円）】
×税率５％＝個人事業税額

・繰越控除には前年以前の事業損失の他前年以前の事業用資産の譲渡損失もあります。
・事業用資産の譲渡損失は事業税では所得税の事業所得の計算と異なり控除項目。
・法人には事業主控除はありません。しかし、不動産貸付業を法人化して、事業主が
　給与の支払いを受けることにより法人所得がゼロになったとすると事業税・法人税は
　ゼロになり、不動産所得は給与所得に変じます。
　290万円は不十分ながらこれとのバランスと言えます。

●不動産経営の主な必要経費

・貸し付けている土地や建物にかかる固定資産税、都市計画税
　不動産取得税、登録免許税
・貸し付け用の土地や建物を取得した場合の借入金の利息
・土地を借りて賃貸物件を建てた場合には地代
・火災保険、修繕費
・管理費や事務費など
・入居募集のための広告宣伝費、仲介手数料
・貸付用不動産の減価償却費
・事業税
・専従者給与や事業主報酬など
・貸倒れ家賃（取り立てできなかった場合の未収金は経費となる）
・交際費、地代、更新料、接待費など
　（近隣への慶弔費や町内会費、賃貸経営上必要と認められる接待費など
　　借地に賃貸住宅を建てている場合にはその地代や借地契約の更新料）

※「個人と会社　税金のすべてがわかる本」より一部引用

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不動産投資において「不動産所得」とみなされるものには

･家賃
･地代
･権利金
･礼金
･保証金
･更新料
･名義書換料
･敷金（返還しなくてよいもの）
･使用料（広告などの為に土地や建物の利用するもの）

などがあります。

●不動産所得と事業所得の区分

･不動産貸付業は、不動産所得となりますが、
　不動産の販売、仲介、斡旋による所得は事業所得となります。

･月極め駐車場は不動産所得となりますが、
　時間極め駐車場は事業所得又は雑所得となります。

･従業員宿舎の使用料収入は事業付随収入ですので、事業所得となります。

･ビルの屋上や側面の看板使用料は不動産所得になりますが、
　店舗内部の場合には事業付随収入として、事業所得となります。

●不動産所得と譲渡所得の区分

･借地権に関しては、土地の価額の２分の１を超える金額のものは
不動産所得ではなく譲渡所得とみなされます。
権利収入となる不動産所得でも３年以上の貸付になるもので
一定の要件に該当すると臨時所得として平均課税という制度の
適用を受けることができ、所得税の負担を軽減することが可能です。

※平均課税

所得税法上、変動所得・臨時所得について、
それらの所得が特定の年に集中して発生することによる
高い累進課税率の適用を緩和するため、課税所得を計算上
数年間にわたり平均化して課税する制度。
 
【yahoo辞書より引用】

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銀行へ融資を申し込む時の添付書類として
有効なものに「資金繰り表」があります。

銀行から融資を受ける場合には資金繰り表の重要性が増します。
利益があってもキャッシュが足りなければ行き詰ります。

銀行から融資を受けている場合、いつ融資を受けるのか
毎月の返済や資金繰りなどを常に把握しておかなくてはなりません。
その為には、「資金繰り表」を作成しておく必要があります。

資金繰り表には、実績資金繰り表と、予定資金繰り表とがあります。
まずは過去の資金の流れ（実績資金繰り表）
現預金の出入りをしっかりと把握します。
その上で向こう３ヵ月間、６ヵ月間、１年間と先を見越した
資金繰り表（予定資金繰り表）を作成して
自社の今後の資金繰り予測を立てます。


銀行へも資金繰り表を提出してから融資申込の話をすると
ぎりぎりでの融資申込みでなく余裕を持っての
申し込みが出来るようになります。

資金繰り表を銀行へ定期的に提出しておくのも
コミュニケーションを図る上で重要なポイントになります。
定期的に事業内容や財務データの報告を行っておけば
融資の新制度ができた場合など色々な情報をもたらしてくれます。

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亀井郵政・金融担当大臣の３年間の返済猶予制度発言に関して
この法案が通過すると個人事業者や中小企業にとっては
たいへんありがたい制度になると思います。

民主党のマニフェストの中の「地域金融円滑化法」の制定では
「金融機関に対して地域への寄与度や中小企業に対する
融資状況などの公開を義務づける」

というものも今の段階では、具体的な方針は見えてないですが
「金融機関の地域貢献と中小企業への融資に関する情報公開」が
盛り込まれることになるだろうと金融コンサルタントの
メルマガにも書いてありました。

「中小企業に対する融資状況の公開」

融資条件などの情報公開は、融資の基準が明確にされ
借りる方にとってはプラス情報と受け取られる方が
多いかもしれませんが、不動産投資家にとっては
どの程度までの情報公開なのかが気になるところです。

例えば、融資条件がパッケージ化されている
アパートローン融資の情報効果ならば
さして支障はないでしょうが、それぞれの銀行の
判断の上に成り立っているプロパー融資まで情報公開となると
それまでの取引実績や業績や金利交渉の上での融資金利などの
判断基準をすべてを公開することになります。

融資担保となる不動産物件に対しての評価なども
情報公開となる可能性もあります。

今までは各銀行の判断や不動産投資に対しての
積極性などでアパートローンや不動産を担保とした
プロパー融資を比較して有利なものを選べていた
メリットはなくなるかもしれません。

融資条件を公開する上で少しでも融資基準に満たない場合は
融資を断られる可能性も出てきます。

このようなメリット・デメリットを考慮しながら
これからの金融政策を注意深く見て行きたいと思います。

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「多様な賃貸住宅を整備するため、
　家賃補助や所得控除などの支援制度を創設する」

と記載されています。

この「家賃補助や所得控除」となれば
生活保護受給世帯の入居住宅に対しての補助も
拡充される可能性があるのではと予想しています。

現状でも、生活保護受給世帯の入居する
民間賃貸住宅には、市区町村で決められた
一定の補助があります。

家賃の支払いも福祉事務所からの代理納付ですので
滞納のリスクはありません。
ただし、納付できるのは生活保護法に基づき
福祉事務所長が決定する家賃のみです。
基準額を超えている部分や共益費等は代理納付の対象になりません。

基準額は地域によって異なりますが
単身者ワンルームマンション程度の家賃なら
補助の基準額に当てはまります。

考えようによっては、一般の何も補助のない入居者に対して
敷金なしやフリーレントなどと値引きばかりをして
入居して貰うよりはリスクが少ないと言えます。

どちらにしても、民主党マニュフェストの「家賃補助や所得控除」の
補助の対象になるような賃貸物件にしてメリットを享受したいものです。

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不動産投資をやっていく以上、金融機関からの融資が
なくては不可能になりますので・・・・

●政府系金融機関の中小企業に対する融資について、
　個人保証を撤廃する。

●自殺の大きな要因ともなっている連帯保証人制度について、
　廃止を含め、あり方を検討する。 
　
（※民主党マニフェストより引用）

銀行などからの融資を受ける場合には今までは
必ず事業主及び連帯保証人などの個人保証が必要でしたが
民主党政権では、個人保証は無くしていく方向で
検討されてると考えて良さそうです。

これは、個人や中小企業の事業主にとっては喜ばしいことですが
反面、不動産投資融資を受ける場合に、融資対象となる
不動産投資物件の担保評価のみか追加担保として
提供可能な不動産物件の評価でしか銀行は融資判断が
できなくなるとも言えるのではないのでしょうか？

そうなれば、担保力の少ない事業主は融資を受けにくくなったり
サラリーマンが不動産投資に参入する場合には
会社員としての給与などを評価して貰いにくくなるはずです。

連帯保証人の有無や資産力・信用力などが今までの融資判断
基準としていた金融機関ではどのように判断するのかが問題です。

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●根抵当権

銀行から不動産を担保に融資を受ける場合に
そのつど、抵当権を設定したり解除したりするのでは
登記の費用や手間もかかってしまいます。

このような手間を省くために、あらかじめ融資を受けることが
可能な最高額(極度額)を決めておき、その範囲で融資を
受けることができるようにするのが根抵当権です。

根抵当権を設定しておくと、返済が進んでいれば
新たな担保を差し入れる必要なく
何度でも極度枠内で借りることができます。

例えば、根抵当権を１億円設定したら、ローン残高が減少して
融資残高が５０００万円となった時でも、銀行が担保としている
不動産の評価額は１億円です。
根抵当権を設定するメリットは、根抵当権を設定している
銀行からは、極度枠内で何回でも融資が受けやすくなります。
極度額は担保評価額の１１０％とすることが一般的です。



デメリットは、他の銀行からはその不動産を担保に
融資を受けにくくなります。

●抵当権

「抵当権」は「根抵当権」に対して１回の融資にしか使えません。
抵当権が有効となる融資金額も、その融資の残高が上限額になります。
しかし、「返済した分」についてはその分、与信枠が広がります。
つまり、融資を受けている銀行以外の銀行からも
「二番抵当」をつけることによって、融資を受けられる可能性があるということです。

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不動産投資物件購入時に金融機関から融資を受ける場合
融資対象物件の担保価値が不足していると
他の所有物件や自宅などを追加担保として請求されることがあります。

購入物件と他の所有物件を担保として提供すると
同一債権の担保として抵当権を設定されます。